戴德梁行：上海二季度写字楼区域分化明显
零售商业迭代升级 大宗交易韧性中见新机
上海，2025年7月2日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行成功举办2025年上海二季度市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及资产管理市场进行多维度的解读。
上海写字楼市场：甲级写字楼平稳过渡 区域分化明显 结构性机遇仍存
2025年二季度，上海甲级写字楼市场呈现量价继续承压。数据显示，本季度净吸纳量仅8.53万平方米，环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。
供应端方面，二季度迎来4个新项目集中入市，为市场注入约24万平方米新增供应，核心商圈与新兴商圈各占2席。分别为浦东竹园板块的“世纪财富广场”、长宁核心板块的“AFA上海融侨中心”、浦东洋泾板块“恒基新岸商业中心”、闵行莘庄板块的“天荟云洲”，集中入市进一步加剧市场竞争压力。
展开剩余88%从租赁需求结构来看，零售贸易制造与TMT行业成为租赁主力，合计占据市场半壁江山，占比分别为28%、23%。金融行业紧随其后，租赁成交占比为15%。值得关注的是，生物医药行业异军突起，凭借部分国内外知名药企的大面积搬迁成交，行业租赁占比提升至10%。细分行业来看，零售贸易制造业更倾向于传统核心商圈及优势新兴商圈，近期奢侈品、体育用品等零售企业表现尤为亮眼；TMT行业则布局热门新兴商圈及新项目，主要有平台网络软件服务型企业改善型搬迁、电商平台扩租需求，以及汽车软件平台企业续租成交。生物医药企业受上海市加快打造全球生物医药研发经济和产业化高地政策影响，企业升级搬迁或扩租需求持续释放，成为拉动行业租赁需求的重要力量。
展望下半年，上海甲级写字楼市场供应压力依然巨大。预计三四季度将有约百万方新增供应涌入市场，徐汇滨江供应量达25万方，浦东前滩、长宁核心及普陀等区域也均超过10万方 。在此背景下，区域竞争将愈发激烈，租金下行压力持续，市场分化格局进一步加剧。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，当前上海写字楼市场正处于深度调整与结构性重塑阶段，成本驱动型升级需求占据主导地位。在此形势下，区域分化趋势将愈发显著：部分核心区域凭借成熟的配套设施和产业集聚效应，展现出较强的抗风险能力；部分新兴板块则借助产业升级及政策红利，在细分领域孕育出结构性机遇。企业需精准把握自身需求，综合考量区域特性，在成本控制与空间升级之间寻求最优解，方能在市场新一轮发展周期中抢占先机。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，搬迁需求依旧主导写字楼租赁市场，而新租和扩租需求有限。上海政府近期陆续印发了若干措施，提出要梯度培育创新型企业，促进专精特新中小企业发展壮大；引导保障民营企业发展；推动本市产业深度转型升级，完善产业发展资金保障等等。如今，企业降本增效已成新常态，利好政策有望为市场带来新的机遇。
上海零售商业市场：核心与非核心商圈分化显著
2025年二季度，在上海市政府经济刺激方案推动下，上海商业市场消费活力逐步释放，但零售物业租赁指标的复苏节奏仍显平缓。核心商圈平均租金为1,877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整体表现与去年持平，其中徐家汇、陆家嘴商圈凭借成熟商业生态，表现相对突出。核心商圈从存量、新增供应、空置率、净吸纳量等指标都远低于非核心商圈，核心商圈目前需求疲软、而非核心商圈的需求活跃。
新开业项目与未来供应将推动商业迭代升级
今年上海商业市场进入场景深耕期，一批特色购物中心以生态融合、主题破圈为核心，在非核心商圈及新城区域实现差异化突围，典型项目聚焦体验升维：如鑫耀·光环Live二期通过开放式街区、户外体验场景，打造徐汇西片区“多维度生活方式目的地”，精准锁定年轻消费群体，填补区域体验型商业空白；古华庭以新中式建筑为载体，融合古华公园生态资源，主打“甜蜜商圈”概念，通过婚庆产业链、非遗文化以及亲子互动的多元业态，打造“最奉贤生活聚场”。
未来三季度至2028年，核心商圈预计新增88万平方米高端商业供应，涵盖徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA、太平洋新天地、上海陆家嘴太古源等项目，主打“商文旅体展”融合模式，推动核心商圈场景迭代升级。
二季度前沿商业热点
l 上海商业前沿热点围绕“场景突破、IP爆发、枢纽进化”持续发酵。路易威登于兴业太古汇启幕“路易号”概念空间，以19世纪硬箱历史为灵感塑造1600平方米巨轮造型，整合展览、文创零售与主题咖啡的复合业态，是全球第三座硬箱主题艺术地标。
l 泡泡玛特旗下Labubu系列驱动品牌营收爆发，2024年集团营收130.38亿元同比激增 106.92%，Labubu家族贡献30.4亿元占比 23.3%，其通过盲盒设计、IP生态化运营、沉浸式场景构建与社交货币传播破圈，为商场打造“少女经济圈”，提供流量转化范本。
l 虹桥枢纽商业也加速升级，话梅虹桥机场店打造复古机舱式“旅行产品线实验空间”，精选600+商品并设品牌共创区；名创优品虹桥火车站首店以高性价比救急商品补位，二者通过场景创新与选品定制，推动交通枢纽从“过站通道”向“消费新场”转型。
戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，二季度上海商业在政策赋能与市场迭代中，核心商圈租赁指标趋稳，非核心商圈体验型商业加速突围，前沿项目以场景突破、IP深耕以及枢纽进化重塑消费逻辑。展望未来，商业市场将步入分化升级新阶段，在此趋势下，戴德梁行商业部正通过上海机场集团旅客消费提振咨询、沪苏湖高铁线商业规划等项目，持续为枢纽商业的体验升维与价值挖掘提供专业支撑。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie同时表示，二季度，上海推出提振消费组合拳，通过发放消费券、首发上海3.0、文商旅体展融合、举办“五五购物节”等活动，有效激活了消费市场活力，上海各大商圈客流量与零售额持续增长。展望未来，在政策引导与市场选择的双重作用下，上海的购物中心将突破传统购物空间，向城市文化载体与消费创新平台演进。
上海大宗市场：成交不足往年一半，但可见新机遇特征
2025上半年，上海大宗物业交易市场以158亿元总成交额、37宗交易完成阶段性收官，尽管成交数据同比有所回落，不足往年同期一半水平，但市场正通过内外资策略分化、业态结构调整及投资渠道多元化，展现出上海作为独特市场的新机与韧性。
上半年上海内外资分化进一步加剧，内资展现出强劲逆势布局能力，以全数占比再创记录；外资机构策略性收缩释放优质资产，部分项目以折价形式加速流转，为投资者开辟配置窗口。
投资者行为明显分化，自用型买家成交依旧以办公研发、商业为主，如自用型企业收购 BFC三个楼面，乐鑫科技布局张江研发物业，安踏收购南京东路阳光大厦等；投资型买家则呈现两极化策略——非机构投资人上半年典型交易为西子联合体最终于二季度完成静徕坊项目，彰显其对区域性核心区位优质物业的战略布局；机构投资人追求性价比，青睐具备价值修复潜力的压力资产，或商业综合体、长租公寓等可产生稳定现金流的持有型物业，大家保险收购龙湖天街、鼎一投资接盘北岸长风写字楼、苏州资产法拍竞得中福古玩城等交易均属此类。
物业类型方面，办公研发虽以31%成交额占比维持首位，但较去年同期比例有所减少。而得益于公募市场的持续推动，公寓热度提升、以27%的成交占比居于第二；商业项目同样交易频繁，交易中法拍渠道成交占比接近 50%，其中城隍庙广场以12.09亿元创上半年法拍成交纪录；酒店资产交易则呈现"小而精"的特征，3 宗成交标的均为1-3亿元区间、带稳定租约的精品酒店项目，且均由私人投资者购入。
展望下半年，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出以下预测：
1. 部分外资基金持有的折价办公项目有望继续成交，将推动下半年办公类别占比回升；
2. 前期盈利良好的实力企业将持续将上海作为资产配置地的首选；
3. 国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆，将持续作为买家抄底防御基础上反击的考量点；
4. 数据中心、长租公寓、保障性租赁住宅、商场等公募REITs底层资产将持续受到机构投资者的关注；
5. 法拍市场将进一步受到私人投资者的关注，金额小、提升空间大的项目将成为其投资主流。
长三角外资制造业投资：项目总数略有下降，欧洲投资稳中有增
据戴德梁行产业地产部数据统计，长三角范围内，共有51个外资制造业及研发项目签约，包括新项目和增资扩产项目（不包含物流仓储类、产业园区投资项目，也不包含制造业及研发项目的开工、奠基及开业）。
受部分地区的关税政策及全球经济放缓的影响，该总数较去年同期略有减少，项目投资国别的构成也有一些变化。美国、韩国等国家的项目数量减少，而欧洲依旧是最重要的投资来源，共计35个项目（其中德国占20个、意大利占4个、瑞典和法国各占3个、瑞士占2个，其他欧洲国家共占3个）。此外，日本项目4个，美国和新加坡项目各3个，其他国家和地区项目共计6个。由此可见，德国项目总数依旧居首位；意大利的项目投资同比增长率最高，这可能得益于中意两国双边往来的日益紧密；瑞士企业在长三角的投资有上升趋势，且至少连续三年，每年均有重大项目投资。
从产业类别看，汽车整车、零部件及配套项目共计14个，落户于4个城市。其中9个项目落户上海，较去年同期更为集聚，这很可能与丰田汽车在上海市金山区独资设立的雷克萨斯纯电动汽车及电池的研发生产公司有关。大健康项目（包含生物医药、医疗器械、卫生护理、保健品和食品类）共计10个落户；装备制造项目共计10个；其他类型的项目（包括电子、化工、新材料及其他）共计17个。
戴德梁行产业地产部中国区租赁与交易线负责人贺超表示，整体看来，二季度长三角外资制造业投资项目总数同比略有下降，但来自欧洲的投资项目数量稳中有增，汽车产业、大健康及装备制造为主要投资方向。重大外资项目对上海青睐有加，例如丰田在上海独资设立的雷克萨斯项目，以及由戴德梁行提供服务的某欧洲世界500强药企的新生物制药生产基地，投资金额超过20亿元人民币。相比之下，中小型外资企业则更倾向于在江苏区域设立首个在华生产基地。举例来说，二季度有7家德国中小型企业选择在太仓设立其首个在华生产基地。其中，戴德梁行提供选址服务的德国隐形冠军Weber集团于2025年4月28日与太仓高新区签订了投资协议，设立其在华首个生产基地。
金融机构深度介入“保交楼”，投后管理成项目交付“安全阀”
自2022年7月中央政治局会议首次提出“保交楼”到2024年4月政策升级、范围扩大至“保交房”，这场攻坚战的交付成效明显——2022至2024年底全国房企累计交付约1,238万套，过去三年金融机构通过专项贷款、资产重组、融资协调等多元化模式深度参与房地产项目纾困，保障百万套住房交付。
金融机构介入过程中，往往面临多种风险，专业投后管理通过风险隔离机制、透明化监管、价值修复闭环三重机制筑牢防线，成为化解项目隐蔽风险的核心抓手。
随着“白名单”扩容至商品住房全覆盖，项目后期运营仍依赖长效投后机制，投后管理正成为政府、金融机构与开发商三方协作的关键环节。戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事顾悦如表示，伴随“保交付”进入深水区，投后管理正从单一的风险管控向多维价值创造跃迁。未来，我们将深化与金融机构的战略协同，通过REITs、资产证券化等工具，构建“募投管退”闭环生态。重点打通存量改造、尾盘去化与保障房转化路径，以资产运营等方式提升现金流韧性，从根本上推动项目由政策“输血”向市场“造血”转型。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，围绕推动高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务，上海正在加快建设国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心，进一步强化城市核心功能。在这一进程中，政策的调控为房地产市场发展指明了方向，通过优化营商环境、加大产业扶持力度，为各类企业在沪投资兴业提供肥沃土壤。戴德梁行将发挥自身专业优势，在招商等方面持续助力，积极引入优质项目与企业资源，同时密切关注政策调控和市场动态，为上海打造具有全球影响力的国际化大都市贡献力量。
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